Выгодна ли льготная ипотека для заемщика?

Согласно иссле­до­ва­нию Национального Рейтингового агент­ства (НРА), вла­сти не пол­но­стью реа­ли­зо­ва­ли обе­ща­ние уве­ли­чить доступ­ность жилья с помо­щью льгот­ной ипо­теч­ной про­грам­мы, дей­ству­ю­щей с вес­ны это­го года.

На дан­ный момент в выиг­ры­ше толь­ко поку­па­те­ли квар­тир в новострой­ках, успев­шие обза­ве­стись недви­жи­мо­стью до кон­ца лета: у них полу­чит­ся и быст­ро ком­пен­си­ро­вать пер­во­на­чаль­ный взнос, и сэко­но­мить на пла­те­жах по кре­ди­там. В сен­тяб­ре застрой­щи­ки нача­ли под­ни­мать цены, так что эффект от низ­ко­про­цент­ных зай­мов уже не такой впе­чат­ля­ю­щий. Впрочем, смот­ря для кого – сами деве­ло­пе­ры повы­си­ли дохо­ды на 38–52%.

Россияне, успев­шие при­об­ре­сти жилье до кон­ца авгу­ста, эко­но­мят 11,3%, сооб­ща­ет НРА. Те, кто жда­ли до осе­ни, – уже толь­ко 8%. Уже к сере­дине октяб­ря цены в мос­ков­ских новострой­ках вырос­ли на 10%, в под­мос­ков­ных – на 16,4%, в петер­бург­ских – на 17%, в реги­о­нах – на 7% в сред­нем. Если цены, уже добрав­ши­е­ся до верх­ней гра­ни­цы диа­па­зо­на еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа для сред­не­ста­ти­сти­че­ско­го ипо­теч­ни­ка, под­ни­мут­ся еще на 3–5%, как пред­ска­зы­ва­ют про­гно­зы, то эффект от вве­ден­ных госу­дар­ством льгот для при­об­ре­та­те­ля окон­ча­тель­но ниве­ли­ру­ет­ся. Тем вре­ме­нем деве­ло­пе­ры отме­ня­ют скид­ки, кото­рые они пред­ло­жи­ли весной-летом вме­сте с вво­дом каран­тин­ных огра­ни­чи­тель­ных мер.

Замедление спро­са на ипо­те­ку про­гно­зи­ру­ют не ранее 2021 года: раз насе­ле­ние ста­но­вит­ся все более закре­ди­то­ван­ным, то, веро­ят­нее все­го, боль­шин­ство из нуж­да­ю­щих­ся сей­час в жилье рос­си­ян не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся льгот­ной ипо­те­кой. Доходы упа­ли, а цены на квар­ти­ры рас­тут, так что поку­па­ют жилье сей­час в основ­ном те, кто инве­сти­ру­ет в недви­жи­мость сня­тые с депо­зи­тов средства.

О поло­жи­тель­ных и отри­ца­тель­ных момен­тах в ситу­а­ции с ипо­теч­ным рын­ком рас­суж­да­ет член ВКС Партии пря­мой демо­кра­тии Андрей Филиппов:

В самой про­грам­ме льгот­ной ипо­те­ки мож­но уви­деть как неко­то­рые плю­сы, так и один суще­ствен­ный минус. В кри­зис была под­дер­жа­на стро­и­тель­ная отрасль, за кото­рой сто­ят люди и их семьи, рос­си­яне полу­чи­ли воз­мож­ность при­об­ре­сти жилье выгод­нее, чем по обыч­ным ипо­теч­ным про­грам­мам (до роста цен на недви­жи­мость). Да, про­изо­шел лави­но­об­раз­ный рост цен на жилье, кото­рый стал самым нега­тив­ным послед­стви­ем дей­ствия про­грам­мы. Сейчас сред­ние теку­щие цены на новострой­ки, по сути, ниве­ли­ру­ют весь эффект от льгот­ной про­грам­мы, но покуп­ка жилья по теку­щим ценам без льгот­ной ипо­те­ки теперь еще более невыгодна.

Банки полу­ча­ют суб­си­дии из бюд­же­та при оформ­ле­нии льгот­ной ипо­те­ки, не теряя при­быль на низ­ких про­цен­тах, так что дан­ная отрасль так­же полу­чи­ла под­держ­ку. И если с бан­ка­ми и круп­ны­ми деве­ло­пе­ра­ми все хоро­шо, то теперь госу­дар­ству необ­хо­ди­мо посмот­реть в сто­ро­ну гос­спод­держ­ки насе­ле­ния, в том чис­ле взяв­ше­го на себя кре­дит­ную нагруз­ку. Ведь взя­тые кре­ди­ты при­дет­ся гасить, что создаст опре­де­лен­ные рис­ки на фоне кри­зи­са и паде­ния дохо­дов населения.

Рост сто­и­мо­сти акций ПИК и ЛСРГ на фоне вве­де­ния льгот­ной ипо­те­ки, по дан­ным tradingview.com

Заемщик сей­час – это основ­ной фак­тор рис­ка, так как он берет кре­дит, опи­ра­ясь на суще­ству­ю­щий ста­тус дохо­дов, кото­рый в нынеш­ней ситу­а­ции может изме­нить­ся в любой момент и, к сожа­ле­нию, не в луч­шую сторону.

Рост цен на новострой­ки от части был спро­во­ци­ро­ван еще и ожи­да­ни­ем про­дле­ния про­грам­мы льгот­ной ипо­те­ки. Сейчас про­грам­му про­дли­ли, поэто­му, как мини­мум, даль­ней­ший рост цен уже будет про­ис­хо­дить не таки­ми высо­ки­ми тем­па­ми. Также суще­ству­ет и веро­ят­ность, что цены могут остать­ся на теку­щем уровне. Сейчас поку­па­те­лям неку­да торо­пить­ся, мож­но выби­рать тща­тель­нее, а в каких-то слу­ча­ях и отло­жить при­об­ре­те­ние на сле­ду­ю­щий год.

Если гово­рить о застрой­щи­ках, то в усло­ви­ях сохра­не­ния отрас­ли в теку­щий кри­зис, они смо­гут выво­дить на рынок новые про­ек­ты и объ­е­мы. Так что боль­шие объ­е­мы пред­ло­же­ния и умень­ше­ние спро­са будут сдер­жи­вать даль­ней­ший рост цен.

Не сто­ит забы­вать и о том, что рост цен отча­сти спро­во­ци­ро­ва­ли низ­кие став­ки по депо­зи­там и, как след­ствие, инве­сти­ци­он­ные покуп­ки, когда рос­си­яне ста­ра­лись в кри­зис сохра­нить свои сбе­ре­же­ния от обес­це­ни­ва­ния путем покуп­ки квар­тир. На этом фоне повы­ше­ние ста­вок по вкла­дам дало бы некую аль­тер­на­ти­ву инве­сти­ци­он­ным вло­же­ни­ям в недви­жи­мость и поз­во­ли­ло бы предот­вра­тить риск даль­ней­ше­го роста цен на рынке.

Поделиться